Консультация ведущих адвокатов

+7(978) 223-01-98

+7(978) 040-68-56

«Cмещение» или «наложение» участков соседей или несоответствие данных в кадастре о Вашем участке фактическим и достоверным данным

Как быть землепользователю, если на его участок вдруг «сместился» или «наложился» участок соседей или, напротив, данные в кадастре о Вашем участке не соответствуют фактическим и достоверным данным?


Ответ юриста:


Такие случаи в нашей практике случаются нередко, и свидетельствуют о наличии ошибок в данных государственного кадастра недвижимости. Чем Вам это может грозить? – проблемами при оформлении сделки дарения или купли продажи в виде приостановок госрегистратора, препятствием в оформлении наследственного имущества. Как же быть в такой ситуации? – для начала нужно обратиться к специалисту, который поможет выяснить, какая ошибка повлекла наложение участков или других кадастровых ошибок. Именно от этого и будет зависеть порядок их исправления.

Закон о регистрации выделяет два вида ошибок:

1) технические – это описки, опечатки, грамматические, арифметические или другие подобные ошибки, которые допущены органом регистрации прав. В результате такой ошибки сведения о земельном участке в ЕГРН не соответствуют данным в документах, на основании которых в реестр вносились сведения. Как пример такой ошибки: при изготовлении межевого плана были указаны одни координаты характерных точек границ, а при выгрузке файлов в реестре указаны другие;

2) реестровые — это ошибки, которые перенесены в ЕГРН из документов, которые были представлены в орган регистрации прав (также в реестре появилось достаточно много таких ошибок после оцифровки украинских архивов в Республике Крым, несмотря на систематическую их проверку и устранение специалистами органа регистрации, наложений по-прежнему в кадастре много).

В случае, когда сведения в ЕГРН поступали из межевого плана или карты-плана территории, такие ошибки были допущены кадастровым инженером. Также ошибки в ЕГРН могли возникнуть при поступлении иных документов, например: в порядке межведомственного взаимодействия. Такие ошибки допущены лицами и органами, которые составили указанные документы.

Чтобы узнать, какая ошибка допущена, нужно сравнить сведения о земельном участке в выписке из ЕГРН и, например, межевом плане. Если они отличаются, то вам нужно исправить техническую ошибку. Если сведения идентичны, то это означает, что ошибка допущена в документах, то есть исправлять нужно реестровую ошибку.

Согласно части 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости за исправлением технической ошибки может обратиться как собственник участка, так и любое заинтересованное лицо, например, собственник смежного участка, которому для проведения межевания своего участка нужны верные сведения о соседнем участке. Для этого только необходимо подать соответствующее мотивированное заявление. Также данную ошибку может исправить при ее обнаружении орган регистрации прав самостоятельно. При отказе органа регистрации в таком исправлении – ваши интересы может защитить только решение суда.

Реестровая ошибка при наложении земельных участков исправляется госрегистратором только в том случае, если поступят документы, которые свидетельствуют о ее наличии и содержат сведения, необходимые для ее исправления, либо решение суда, вступившее в законную силу (ч. 3 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).

Ошибка может быть исправлена как по вашему заявлению, так и без вашего участия, если она исправлена при проведении комплексных кадастровых работ или самостоятельно выявлена органом регистрации прав.

Сможете ли вы исправить реестровую ошибку самостоятельно, будет зависеть от того, в отношении какого участка совершена ошибка.

Если ошибка выявлена в отношении вашего земельного участка (границы принадлежащего вам участка являются неверными) и на него наложился другой участок, то вы можете исправить ее самостоятельно. Для начала вам нужно обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ. Кадастровый инженер составит межевой план в связи с исправлением ошибки. После этого вы подайте в Росреестр заявление о кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и приложите к нему новый межевой план, на основании которого будут внесены изменения. В данном случае заявление об исправлении ошибки не подается. Она будет исправлена путем уточнения границ земельного участка (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если ошибка выявлена в отношении смежного участка, который наложился ваш участок, то самостоятельно исправить ошибку вы не сможете. Для этого вам нужно обратиться:

• к собственнику земельного участка, границы которого наложились на ваш участок и попробовать аргументированно пояснить ему, что границы его участка неверные (ошибочные) и необходимо провести кадастровые работы по уточнению границ такого смежного участка и после изготовления межевого плана кадастровым инженером подать его в орган регистрации.

• в суд, если договориться с собственником смежного участка не представляется возможным.

На территории Республики Крым также существует упрощенный вариант исправления реестровых ошибок, ранее учтенных земельных участков, которые накладываются друг на друга и не являются смежными. Так заинтересованное лицо (собственник одного из таких участков) вправе заказать у кадастровой компании изготовление межевого плана, в котором кадастровый инженер отразит (уточнит) местоположение границ вашего участка, а также второго земельного участка, не являющегося смежным по отношению к вашему участку, но с которым имеется наложение.

Далее Вы подадите такой межевой план в орган регистрации.

Госкомрегистр в связи с внесением изменений в ст. 9 Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» вправе самостоятельно принять Решение о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях государственного реестра недвижимости о границах и площади земельного участка, в описании границ которого выявлена реестровая ошибка.

Такое решение направляется правообладателю земельного участка по адресу электронной почты и (или) почтовому адресу сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Если по истечении двух месяцев со дня направления решения о необходимости устранения соответствующей реестровой ошибки заинтересованное лицо или его представитель не выразит свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ, либо не представит свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, Госкомрегистр вправе исправить такую ошибку.